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12 PERGUNTAS QUE VOCÊ DEVE SE FAZER ANTES DE COMPRAR UM IMÓVEL

A compra de um imóvel é o sonho de muita gente. Trata-se de um investimento que exige um planejamento que só acontece depois de saber todas as informações sobre a negociação, imprescindíveis para um bom negócio.

Para que você não passe por isso sozinho e esteja preparado para pesquisar, ponderar e negociar seu futuro imóvel, separamos doze perguntas e respostas que você precisa conhecer.

Continue a leitura e confira o que deve ser levado em consideração quando o assunto é a compra de um imóvel.

Vamos juntos, porque se é sagrado para você, é importante para nós.

  1. Como são feitos os pagamentos?

Tudo dependerá do imóvel que você quer adquirir e de onde será a efetuada a compra. Existem muitas formas de pagamento, que variam de acordo com cada negócio.

As mais comuns são: à vista, parcelamento diretamente com o proprietário, financiamento bancário e permuta. Vejamos como funciona cada uma delas:

À vista: “Dinheiro pra lá, imóvel pra cá”. Embora essa seja uma opção pouco acessível, a compra de imóveis à vista é bastante comum. Trata-se de uma das opções mais rápidas e simples. Há muito pouco a se combinar: valor, momento de pagamento (se na assinatura do contrato, na formalização da escritura pública ou no momento da posse, por exemplo), tudo depende da negociação das partes envolvidas. O que permanece igual, e que caracteriza essa forma de pagamento, é a parcela única.

Parcelamento direto com o proprietário: essa é uma opção bastante frequente quando se compra um imóvel na planta ou ainda em construção. Nesses casos, o comprador se compromete a pagar o imóvel em parcelas, por determinado período e o vendedor ou a construtora se comprometem a construir o imóvel. Mas atenção: é preciso se ater às correções e reajustes estabelecidos no momento do contrato, para evitar imprevistos.

Financiamento bancário: essa é sem dúvida a opção de pagamento mais utilizada no Brasil. Nela, utiliza-se o crédito disponibilizado por instituições financeiras. A opção se torna ainda mais atrativa quando as taxas de juros são acessíveis e os procedimentos de aquisição de crédito, menos burocráticos. Não há regra sobre o valor de entrada e de financiamento. O mais comum, hoje em dia, é comprar o imóvel com 20% de entrada e 80% do valor financiado. Trata-se de uma opção cujo potencial de aquisição de crédito (o financiamento) está diretamente ligado à renda do comprador.

Permuta: ou, em outros termos, troca por bem. Nesse caso, o bem não precisa ser exatamente um imóvel (por exemplo, há permuta entre automóveis e imóveis). O que define a permuta é o fato de o bem a ser dado como troca possuir valor igual ao preço do imóvel.

2 É possível negociar o valor do imóvel?

Todos sabemos que o cliente sempre buscará negociar o valor do imóvel. É pensando nisso que os proprietários sempre se preparam para isso.

Portanto, não deixe de fazer a sua proposta. Mas é preciso ser sensato e encontrar um modo de baratear o custo sem desvalorizar o imóvel que está à venda. Sempre vale a pena ter um especialista em imóveis auxiliando essa negociação.

4 Quais os documentos para realizar a compra?

A documentação pode variar em cada caso. Mas, de modo geral, você precisará da cópia do RG, do CPF, comprovante de residência, comprovante de Estado Civil, carteira de trabalho, extrato FGTS (no caso de utilizar o Fundo de Garantia como entrada), documentos do cônjuge se casado e cópia de certidão de casamento com averbação, caso tenha se separado.

5 Posso comprar um imóvel sem entrada?

Hoje os bancos não financiam 100% do imóvel, é preciso dar uma entrada de pelo menos 20%. Há a possibilidade de fazer isso de maneira informal, mas pode haver risco.

6 Imóvel pronto ou em construção?

Cada um tem sua vantagem. De modo geral, os imóveis em construção possibilitam mais flexibilidade em relação a mudanças no projeto. Assim, você até pode mudar de ideia e fazer alguns ajustes ao longo da obra. Já os imóveis prontos estão preparados para morar e não permitem muitas mudanças. A escolha depende das suas necessidades.

7 Após a compra, posso reclamar de algum problema no imóvel?

Na maior parte das vezes, imóveis novos possuem garantia de 12 meses. O que é uma grande vantagem, tendo em vista possíveis problemas. Uma outra questão: quando se trata de um imóvel financiado, um seguro é contratado automaticamente no momento da formalização da compra, o que te livrará de alguns custos e dores de cabeça. De todo modo, antes de fechar negócio, verifique as possibilidades de garantia e seguro e, antes delas, possíveis problemas estruturais. É sempre melhor prevenir do que remediar.

8 Como saber se o imóvel vai valorizar ou desvalorizar com o passar do tempo?

Você pode contar com a ajuda de um especialista para entender mais sobre a localização, tipo de imóvel e vantagens, mas imóveis sempre terão valorização certa. A experiência de quem vai ajudar na escolha e o seu conhecimento no mercado imobiliário pode ser uma grande aliada na hora de tomar sua decisão.

9 Vale mesmo a pena sair do aluguel?

Para todo e qualquer especialista, sair do aluguel é algo que, em quase todos os casos, vale muito a pena. Isso porque o valor pago com o aluguel é, em geral, maior que o valor a ser pago em um financiamento. Não à toa, a casa própria é o sonho de muitos brasileiros, sejam eles investidores ou não.

10 Comprei um imóvel quitado, e agora?

É simples: basta ir até o Cartório de Notas mais próximos, com seus documentos pessoais e os comprovantes de pagamento e solicitar a formalização da escritura e registro em seu nome.

11 Como saber se o valor cobrado é adequado?

Você pode mapear imóveis semelhantes na mesma região e comparar os preços. Se ainda assim ficar em dúvida, contate um corretor de imóveis de sua confiança e peça uma avaliação.

12 Quais dados devem constar no contrato?

Trata-se do documento mais importante da compra. Ele deve ser preciso, claro e objetivo, contendo todos os detalhes combinados na negociação: valores, informações do comprador e do vendedor, dados do imóvel, modalidade de pagamento, valores, entrada, enfim, tudo que se relacione com a compra e com a venda do imóvel.

Isso porque é o contrato que determinará as obrigações e os direitos na relação de compra e venda. Por isso, leia cada linha atentamente e não deixe de esclarecer toda e qualquer dúvida. E então, o que achou de nossas dicas? Caso ainda tenha alguma dúvida, entre em contato conosco. Será um prazer ajudá-lo

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5 DETALHES QUE VOCÊ PRECISA SABER ANTES DE INVESTIR EM UM IMÓVEL

A compra de um imóvel é o maior sonho da maioria dos brasileiros. É a saída perfeita para quem busca por um “cantinho” para chamar de seu e para quem deseja sair do aluguel.

No entanto, imóveis são bens de alto valor e que permanecerão com você por muito tempo. Por isso, trata-se de uma aquisição que requer pesquisa e planejamento.

E nessa hora, não há nada mais importante do que fazer a escolha certa para não ter problemas futuros.

Conheça seu orçamento

A primeira pergunta que você deve se fazer é: quanto posso pagar? E, mais que isso, quanto posso me comprometer a pagar a longo prazo? Existem inúmeras linhas de crédito disponíveis para realizar esse sonho.

Conhecer seu orçamento é o primeiro aspecto que deve ser levado em conta quando o assunto é a compra de um imóvel. Com a ajuda de uma equipe profissional para a escolha da melhor linha de crédito para você, é possível fazer um planejamento real e seguro.

Converse com nossos especialistas, podemos ajuda-lo nesse processo.

Localização

A localização do imóvel é um ponto importantíssimo, que deve ser considerado no momento da compra e a longo prazo. Isto é, quais as vantagens e desvantagens que o bairro ou cidade oferece agora e poderá oferecer no futuro? Como o bairro se encontra e quais as perspectivas de desenvolvimento?

Avalie se local é acessível, caso contrário você terá muitas despesas com deslocamento. Conheça o comércio na sua região e se certifique de que você tenha um acesso relativamente rápido a farmácias, supermercados etc.

Observar a vizinhança também é um ponto importante. Certifique-se se o bairro não é barulhento, confira se há estabelecimentos noturnos na proximidade e se informe sobre a segurança.

Conferir todos esses pontos é algo que pode evitar dores de cabeça no futuro.

Observe o estado do imóvel

Ater-se ao estado de conservação do imóvel é fundamental para evitar gastos.

Olhe com atenção as torneiras, válvulas, chuveiros, certifique-se de que não há infiltrações nas paredes e janelas, observe a qualidade do piso.

Todos esses fatores podem ser conferidos por você mesmo. Mas, não se esqueça: contar com a ajuda de um profissional é fundamental.

Por isso, antes de fechar negócio, solicite uma avaliação da parte hidráulica e elétrica da casa, pois muitas vezes não podemos avaliar esses detalhes.

Sinta o clima da sua nova casa

A empolgação com a nova compra nos faz esquecer de observar aspectos fundamentais.

Já passou pela sua cabeça que a posição de uma janela pode ser um problema? Pois bem, ela é determinante para garantir iluminação e ventilação de qualidade.

Confira se a quantidade e a disposição das lâmpadas são adequadas à estrutura da casa ou do apartamento.

Observe a incidência de sol. Para acertar nesse ponto, é importante visitar o imóvel em mais de um horário. Por exemplo: pela manhã, na hora do almoço e ao entardecer.

Dessa forma, você conhecerá o clima da sua futura moradia e não será surpreendido.

Infraestrutura

Pense nas suas necessidades atuais e futuras. Se você tem filhos, é importante que o imóvel tenha quartos para acomodá-los. Se você não tem, considere a possibilidade de ter filhos futuramente, e o principal, quantos?

Outro fator importante é a garagem. Não se esqueça de avaliar se ela é capaz de acomodar seu carro atual, se poderá acomodar um carro maior, caso haja uma troca, ou ainda, um carro a mais, se futuramente você decidir comprar mais um veículo.

Ah… e não se esqueça do lazer. Confira se a casa dispõe de espaço suficiente para acomodar de modo confortável os almoços de família e até mesmo aquele churrasquinho de final de semana.

E aí, o que achou dessas dicas? Comprar um imóvel requer planejamento, mas acompanhado de bons profissionais, você pode, sem dúvida, realizar o seu sonho sem perder o sono. Fale com a gente, nossa equipe pode ajudar você a entender seu potencial de compra e apresentar as melhores possibilidades do mercado.

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PL 709/22 e a redução do Imposto de renda sobre a locação: o que pode mudar?

Portrait of brown-eyed business woman in black and white outfit and stylish glasses posing with laptop in white room

Na última terça-feira, dia cinco, um projeto de lei intitulado PL 709/2022 foi aprovado pela Comissão de Assuntos Econômicos do Senado. O projeto promete impactar diretamente o bolso de locadores e locatários de imóveis, bem como as diretrizes em vigor para a declaração de Importo de Renda por Pessoas Físicas.

Quer conhecer mais a fundo essas mudanças? Continue a leitura e fique por dentro das principais alterações impostas pelo PL 709/2022.

Qual o intuito do novo PL?

Conforme consta no PL 709/2022, o seu objetivo é atenuar os efeitos da pandemia sofridos pelo setor imobiliário, impactando positivamente a renda de locadores e locatários de imóveis.

Mais especificamente, o novo PL visa combater o caráter informal que tem caracterizado o mercado imobiliário nacional. Isto é, espera-se, por meio de incentivos fiscais, que os proprietários e seus inquilinos cumpram suas obrigações junto à Receita Federal.

Essa formalização terá alguns benefícios como moeda de troca.

De modo geral, o PL 709/2022 possibilitará a dedução no Imposto de Renda de Pessoas Físicas da quantia gasta em aluguéis até o ano de 2027. A dedução é o valor que pode ser abatido da base de cálculo realizada durante a declaração e irá, portanto, beneficiar os brasileiros que ainda não têm casa própria.

Os locatários também serão favorecidos. Isso porque, o projeto prevê a isenção de 75% do Imposto de Renda declarado pelos proprietários de imóveis. Também estão inclusos, nessa dedução, gastos acessórios como taxas condominiais, IPTU e outros tributos imobiliários.

Com isso, o setor imobiliário, que foi amplamente afetado pela crise econômica decorrente da pandemia de COVID-19, certamente ganhará novo fôlego.

Mas é preciso ficar atento. O novo PL também prevê sanções mais justas àqueles que omitirem ou falsificarem o recebimento de aluguéis, especificamente, uma multa de 150% aplicada ao valor do imposto omitido ou devido.

O PL 709/2022 já está em vigor?

O PL foi aprovado na última terça-feira (05) no âmbito do senado. Como se trata de um projeto de caráter conclusivo, não há necessidade de apreciação pelo Plenário.

A próxima etapa será a apreciação pela Câmara dos Deputados, especificamente por duas comissões: Finanças e Tributação e Constituição Justiça e Cidadania. É somente após a aprovação por ambas as comissões que o PL 709/2022 passará, de fato, a valer.

Quais os impactos esperados no mercado imobiliário?

Na realidade, é sempre complicado fazer previsões quando o assunto é o mercado imobiliário. Ainda mais quando falamos de um contexto bastante complicado, decorrente da pandemia de COVID-19.

Mas podemos arriscar algumas previsões.

De forma geral, é possível dizer que o projeto tem chances de trazer mais benefícios ao mercado imobiliário que, de fato, prejuízos. Especialmente porque há grandes chances de as novas diretrizes desonerarem as locações, beneficiando locadores e locatários.

Com isso, podemos esperar que o acesso à moradia seja facilitado, sobretudo para aquela parcela da população que vem sofrendo com o aumento da inflação e que não tem imóvel próprio.

Assim, espera-se que o locatário possa economizar em razão do abatimento aplicado ao valor gasto com aluguel, no Imposto de Renda de Pessoas Físicas, podendo destinar mais recursos a outros gastos fundamentais, como alimentação e transporte.

Alguns especialistas também avaliam que, com o novo PL, a oferta de imóveis amentará consideravelmente, impactando positivamente os valores dos aluguéis. Essa previsão se baseia na “lei da oferta e da procura”, isto é: quando há muita oferta, os preços diminuem e vice-versa.

Dessa forma, os locadores serão beneficiados por um aumento já esperado na demanda de aluguéis e, os locatários, pela redução dos custos mensais com moradia.

Como se vê, o PL 709/2022 tem mais chances de ajudar do que prejudicar o setor imobiliários e seus envolvidos. Mas é preciso esperar e ver como o mercado reagirá às novas regras relacionadas ao Imposto de Renda.

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O que um comprador de imóveis prioriza na hora de escolher?

Conhecer o perfil do comprador de imóveis brasileiro é muito importante para que fechamentos de bons negócios aconteçam no futuro. Se você é um investidor, é essencial um estudo acerca das preferências desses compradores e até de quem busca um imóvel para alugar. A Bispo Imóveis pode te ajudar a compreender melhor o perfil do comprador de imóveis brasileiro para que você faça um investimento assertivo na hora de escolher imóveis para investir. Confira!

Prioridades

            De acordo com os estudos da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) em parceria com a Brain, cerca de 71%[1] dos brasileiros escolhem morar próximos ao trabalho. A localização do imóvel é a prioridade na hora de comprar, assim, imóveis localizados em centros ou próximos aos comércios e complexos comerciais são privilegiados pelos compradores.

 Além da maioria dos brasileiros considerar fortemente a localização na hora de escolher um imóvel, outro fator que consideram importante é a segurança da família, portanto buscam por locais com maior vigilância policial. Outra questão que também vale ser pontuada é que tomam as decisões baseados em indicações de amigos e familiares e das próprias imobiliárias.

            Os brasileiros vêm se preocupando bastante com o quesito sustentabilidade. Ainda segundo a Abrainc, em parceria com a Brain, 56% dos entrevistados dizem estar disponíveis a pagar mais por imóveis que tenham sistemas de energia solar e de reaproveitamento de água da chuva, além de ambientes com áreas verdes.

            Apesar da exigência na hora da compra dos imóveis, a correria do dia a dia acaba por não conceder tempo para uma busca minuciosa das propriedades desejadas, fazendo que os compradores visitem cerca de três imóveis (o que é considerado pouco, pensando em uma aquisição de valor alto e que pode perdurar na família por gerações) antes de adquirir o considerado ideal, portanto, imóveis que atendam a esses requisitos têm grandes chances de serem comprados rapidamente.

Atual conjuntura da compra de imóveis

            Comparada aos números relativos à locação de imóveis ― que obteve um aumento de 0,29% ― a venda de imóveis tem registrado uma estabilidade de 0,9% de aumento nos últimos 12 meses. Assim, diversas pessoas têm preferido comprar imóveis ao invés de alugá-los.

            Ainda, de acordo com os dados divulgados no FDR[2], nos casos das cidades fora das capitais, houve um aumento de financiamento imobiliário de 161% entre os meses de dezembro e janeiro de 2021, número baseado no crédito liberado para compra de imóveis do banco Itaú.

            Gostou das informações, continue acompanhando nosso blog e entre em contato com a nossa equipe para saber mais sobre as possibilidade de investimento e administração dos seus imóveis.

[1] Fonte: https://g1.globo.com/economia/noticia/2022/02/22/localizacao-preco-e-indicacao-de-amigos-as-preferencias-do-brasileiro-ao-comprar-imoveis.ghtml

[2] Fonte: https://fdr.com.br/2022/02/23/financiamento-imobiliario-tem-grande-aumento-fora-das-capitais/

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Holding imobiliária: o que é?

Apesar de não ser muito comum no Brasil, a holding imobiliária tem se mostrado uma forma de gestão de patrimônios bastante assertiva e rentosa, gerando vantagens tributárias, sucessórias e societárias. Neste artigo mostraremos o que é a holding imobiliária e quando compensa abrir uma.

            Holding imobiliária diz respeito a uma empresa (sociedade limitada) que tem por objetivo administrar bens e direitos relativos a determinados patrimônios. Ela passa a gerir, orientar e remunerar seus acionistas que têm os imóveis absorvidos por essa empresa. Na maioria dos casos, os acionistas envolvidos são membros de uma mesma família. O principal motivo que leva pessoas físicas a abrirem uma holding é que com sua abertura há a redução de tributos correspondentes a esses imóveis.

            No entanto, é preciso estudar e analisar a conjuntura estabelecida antes de abrir uma holding. Isso porque deve-se levar em consideração custos que emergem quando implanta-se essa companhia, sobretudo o chamado Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis ― ITBI. A partir da integralização do capital, o acionista paga a prefeitura local uma taxa de 2% a 3% do valor do imóvel. Além de outros custos que correspondem tanto à abertura quanto à manutenção dessa empresa. A seguir a Bispo te conta quais as condições mais indicadas para a abertura dessa empresa.

Em qual conjuntura vale a pena que o investidor abra uma holding?

            Para o contador Mário Schlickmann, existem diversos fatores que devem ser considerados e estudados antes de bater o martelo e abrir uma holding. O principal é considerar o aporte financeiro mensal gerado a partir da locação de um imóvel da pessoa física (o futuro investidor). Esse aporte mensal se relaciona com uma alíquota, que no caso aqui tratado deve corresponder a 14,96% para ser efetiva, isto é, os imóveis devem gerar uma renda mensal de pelo menos R$ 10 mil ao proprietário. Assim, quanto maior o rendimento mensal com a locação dos imóveis, mais vale a pena cogitar a abertura de uma holding. Há também de se considerar a taxa de tributação de rendimentos da holding, que é de 11,33% ao mês. Portanto, o primeiro passo é estudar o aporte financeiro disponível para a abertura e manutenção dessa empresa.

            Como já dito, no ato da integralização do capital, a prefeitura local cobra o valor de 2% a 3% do valor de cada imóvel, isso a depender de cada município. Além da taxa mencionada há pouco, o acionista paga a averbação no registro de imóveis, que corresponde a R$ 1000 por unidade.

            Outros custos que implicam na manutenção da companhia são o pagamento de Previdência Social (ao menos 20% sobre o salário mínimo), e os valores gastos com escritórios de contabilidade, que são bastante importantes para auxiliar a contabilidade e administração do aporte financeiro mensal.

Na perspectiva do planejamento sucessório, a abertura da holding vale a pena.

            Um dos motivos mais latentes em relação à abertura da holding imobiliária é a questão do planejamento sucessório, isso porque o processo de inventariar é menos burocrático por não ser necessário em todos os imóveis, mas nas cotas da sociedade. É importante que o gestor principal da holding inclua seus filhos (ou demais dependentes que desejar) na administração da empresa, a fim de que estejam ativos na prática exercida. Assim, em caso de falecimento do cabeça da empresa, as quotas e administração são transferidas aos filhos.

Nos casos de venda do imóvel, há diferença tributária entre pessoa jurídica e pessoa física?

            Do ponto de vista de uma holding imobiliária, os imóveis correspondem a patrimônios, um imobilizado da sociedade. Nesses casos, quando o patrimônio é vendido é calculado um ganho de capital, no caso da pessoa jurídica é de 9% de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) e 15% de Imposto de Renda sobre o lucro. No caso de pessoa física o ganho de capital é de 15% do valor.

Algumas dicas importantes:

– Contrate uma assessoria contábil para auxiliar com os estudos e análise de sua situação financeira antes de abrir de fato a Holding. Esse profissional é necessário também durante o processo de abertura e de manutenção da empresa.

– Contrate um advogado para cuidar da parte jurídica da abertura da Holding Imobiliária.

– Não há diferença de tributação entre locação comercial e residencial.