Holding imobiliária: o que é?

Apesar de não ser muito comum no Brasil, a holding imobiliária tem se mostrado uma forma de gestão de patrimônios bastante assertiva e rentosa, gerando vantagens tributárias, sucessórias e societárias. Neste artigo mostraremos o que é a holding imobiliária e quando compensa abrir uma.

            Holding imobiliária diz respeito a uma empresa (sociedade limitada) que tem por objetivo administrar bens e direitos relativos a determinados patrimônios. Ela passa a gerir, orientar e remunerar seus acionistas que têm os imóveis absorvidos por essa empresa. Na maioria dos casos, os acionistas envolvidos são membros de uma mesma família. O principal motivo que leva pessoas físicas a abrirem uma holding é que com sua abertura há a redução de tributos correspondentes a esses imóveis.

            No entanto, é preciso estudar e analisar a conjuntura estabelecida antes de abrir uma holding. Isso porque deve-se levar em consideração custos que emergem quando implanta-se essa companhia, sobretudo o chamado Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis ― ITBI. A partir da integralização do capital, o acionista paga a prefeitura local uma taxa de 2% a 3% do valor do imóvel. Além de outros custos que correspondem tanto à abertura quanto à manutenção dessa empresa. A seguir a Bispo te conta quais as condições mais indicadas para a abertura dessa empresa.

Em qual conjuntura vale a pena que o investidor abra uma holding?

            Para o contador Mário Schlickmann, existem diversos fatores que devem ser considerados e estudados antes de bater o martelo e abrir uma holding. O principal é considerar o aporte financeiro mensal gerado a partir da locação de um imóvel da pessoa física (o futuro investidor). Esse aporte mensal se relaciona com uma alíquota, que no caso aqui tratado deve corresponder a 14,96% para ser efetiva, isto é, os imóveis devem gerar uma renda mensal de pelo menos R$ 10 mil ao proprietário. Assim, quanto maior o rendimento mensal com a locação dos imóveis, mais vale a pena cogitar a abertura de uma holding. Há também de se considerar a taxa de tributação de rendimentos da holding, que é de 11,33% ao mês. Portanto, o primeiro passo é estudar o aporte financeiro disponível para a abertura e manutenção dessa empresa.

            Como já dito, no ato da integralização do capital, a prefeitura local cobra o valor de 2% a 3% do valor de cada imóvel, isso a depender de cada município. Além da taxa mencionada há pouco, o acionista paga a averbação no registro de imóveis, que corresponde a R$ 1000 por unidade.

            Outros custos que implicam na manutenção da companhia são o pagamento de Previdência Social (ao menos 20% sobre o salário mínimo), e os valores gastos com escritórios de contabilidade, que são bastante importantes para auxiliar a contabilidade e administração do aporte financeiro mensal.

Na perspectiva do planejamento sucessório, a abertura da holding vale a pena.

            Um dos motivos mais latentes em relação à abertura da holding imobiliária é a questão do planejamento sucessório, isso porque o processo de inventariar é menos burocrático por não ser necessário em todos os imóveis, mas nas cotas da sociedade. É importante que o gestor principal da holding inclua seus filhos (ou demais dependentes que desejar) na administração da empresa, a fim de que estejam ativos na prática exercida. Assim, em caso de falecimento do cabeça da empresa, as quotas e administração são transferidas aos filhos.

Nos casos de venda do imóvel, há diferença tributária entre pessoa jurídica e pessoa física?

            Do ponto de vista de uma holding imobiliária, os imóveis correspondem a patrimônios, um imobilizado da sociedade. Nesses casos, quando o patrimônio é vendido é calculado um ganho de capital, no caso da pessoa jurídica é de 9% de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) e 15% de Imposto de Renda sobre o lucro. No caso de pessoa física o ganho de capital é de 15% do valor.

Algumas dicas importantes:

– Contrate uma assessoria contábil para auxiliar com os estudos e análise de sua situação financeira antes de abrir de fato a Holding. Esse profissional é necessário também durante o processo de abertura e de manutenção da empresa.

– Contrate um advogado para cuidar da parte jurídica da abertura da Holding Imobiliária.

– Não há diferença de tributação entre locação comercial e residencial.